Une réponse ministérielle précise les règles applicables pour la détermination du prix d’acquisition d’un bien acquis en VIR et ayant bénéficié de la réduction d’impôt Malraux.
RM Frassa, JO Senat du 10 janv.2019, n°01409
CGI. art. 150 VB
1. Ce qu’il faut retenir de la Réponse Ministérielle
Lorsqu’elle relève du régime des particuliers, la plus-value brute réalisée lors de la cession d’un bien immobilier est calculée « par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant » .
Le montant des travaux réalisés en Loi Malraux dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR) ne peut intégrer le prix d’acquisition du bien, si ces travaux ont ouvert droit au bénéfice du dispositif Malraux.
Par conséquent, en cas de revente, le prix d’acquisition devrait être diminué de la fraction correspondant aux travaux effectués par le vendeur et retenus dans l’assiette de la réduction d’impôt.
2. Conséquences pratiques pour la Loi Malraux en VIR
Cette réponse sème le trouble quant au calcul de la plus-value imposable en cas de cession d’un immeuble acquis dans le cadre de la Loi Malraux en VIR.
L’analyse retenue semble, en effet, en opposition avec les modalités de calcul du prix de revient retenues par la loi et confirmées par la doctrine administrative…
Ces dernières distinguent traditionnellement le prix d’acquisition et la majoration du prix d’acquisition.
L’interdiction de prendre en compte les travaux déjà retenus pour le calcul de l’impôt intervient au niveau de la majoration du prix d’acquisition, et non pour la définition du prix d’acquisition.
Dans le cadre d’une VIR, le fait que les travaux aient ouvert droit au bénéfice d’une réduction d’impôt (Loi Malraux notamment) est, en principe, sans conséquence pour le calcul de la plus-value.
En effet, les travaux participent à la définition du prix d’acquisition et ne peuvent en aucun cas venir en « venir en majoration du prix d’acquisition sur le fondement du 4° du II de l’article 150 VB du CGI« . BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 § 140
Cette interprétation a d’ailleurs été confirmée par une Répone Ministérialle Eblé, 12 janvier 2017, n°21771.
3. Avis Fidroit
La réponse ministérielle Frassa est selon Fidroit illégale car elle ajoute à la loi.
En effet, elle invite à diminuer le prix d’acquisition alors que l’article 150 VB du CGI ne prévoit pas cette option.
Rappelons que les réponses ministérielles, tout comme le BOFiP, ne sont pas opposables au contribuable. L’administration ne peut donc se fonder sur cette nouvelle prise de position pour établir un redressement fiscal.
Le contribuable peut, à l’inverse se prévaloir de la loi, mais aussi des précisions apportées au BOFiP sur le fondement de l’article L. 80 du LPF. La doctrine n’est en effet pas directement « rapportée » par la réponse ministérielle du 10 janvier 2019.
Les investissements Malraux réalisés dans le cadre d’une VIR conservent donc leurs avantages :
- les travaux réalisés dans le cadre de la VIR sont pris en compte dans l’assiette permettant de déterminer le montant de la réduction d’impôt.
- les travaux sont pris en compte pour déterminer le prix d’acquisition du bien, non pas au titre de la majoration pour travaux mais simplement du fait de la définition donnée l’article 150 VB du CGI du prix d’acquisition.
Ce cas particulier des ventes d’immeubles à rénover peut également être utilisé en matière de Pinel réhabilité.
En revanche, le recours à la VIR reste difficile à mettre en œuvre pour une opération de déficit foncier, puisque le montant des travaux est assimilé à du capital et non à des dépenses déductibles du revenu foncier engagées en vue de la location (voir infra).
