Emplacement du programme Malraux
Quoi qu’en disent certains acteurs, pour un investissement immobilier, Malraux ou non, l’emplacement du programme est le critère numéro 1 d’appréciation.
La Loi Malraux est conditionnée par un investissement immobilier dans un secteur sauvegardé d’une ville, donc un investissement immobilier en plein centre-ville. Mais tout dépend de la ville …. Ainsi un investissement immobilier dans le centre-ville de Tours ou de Nantes présente un potentiel locatif bien plus important qu’un investissement dans le centre-ville de Semur-en-Auxois par exemple. Nous conseillons généralement à nos clients d’investir en loi Malraux dans des villes de plus de 50.000 habitants.
En matière de gestion de patrimoine, deux principes de base sont essentiels : diversifier ses actifs et détenir des actifs liquides, donc très bien situés.
Se focaliser sur la réduction d’impôt Malraux uniquement
La loi Malraux a l’avantage de pouvoir réduire votre imposition immédiatement et de manière significative. Pour autant, d’autres dispositifs peuvent être pertinents : loi pinel, opération de déficit foncier, …
Pour exemple, la réduction Pinel sera tout aussi importante que la réduction Malraux mais sera étalée dans le temps.
OPTIMUS PATRIMOINE travaille sur l’ensemble de ces dispositifs de défiscalisation.
Ne pas être attentif à la qualité du promoteur
Dans le cadre de la loi Malraux, la qualité du promoteur doit être un élément essentiel pour appréhender l’investissement.
A la différence de programmes neufs, les opérateurs en immobilier ancien rénové sont moins connus et souvent n’ont pas une dimension nationale. Beaucoup d’opérateurs travaillent de manière locale dans ce domaine.
Il est donc plus difficile d’appréhender la qualité d’un promoteur : sa solidité financière, ses relations avec les pouvoirs publiques pour l’obtention des permis de construire, …
Notre travail consiste à identifier les promoteurs les plus sérieux et assurément capables de faire aboutir un projet de rénovation. Pour ce faire, nous avons une expérience de nombreuses années dans le domaine de la loi Malraux. Nous connaissons les bons comme les moins bons opérateurs en rénovation Malraux.
Surpayer le programme immobilier
Un investissement en loi malraux est toujours un peu plus coûteux qu’un investissement dans l’ancien traditionnel. C’est normal car l’investisseur n’achète pas la même chose.
Dans le cadre de la loi Malraux, des travaux très importants sont réalisés sur les parties privatives mais surtout sur les parties communes. Ces travaux font souvent de l’investissement un bien d’exception comparable à un programme neuf de Haut standing. Pour autant, l’investissement immobilier ne doit pas être surpayé. Nous apportons à nos clients une vigilance importante sur ce point.
Financer soi-même le bien immobilier
Pour rappel, les revenus locatifs sont fiscalisés à hauteur de la Tranche Marginale d’Imposition à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux.
Cette fiscalisation est donc conséquente en cas de revenus fonciers positifs. Il est donc plus pertinent d’emprunter afin de réduire le résultat net foncier et conserver ses actifs financiers pour le placer aisément à un taux supérieur au taux d’emprunt.
Emprunter sur une durée courte
L’investissement Malraux arrive souvent après l’acquisition de la résidence principale. Le réflexe naturel est souvent de réduire le plus possible la durée du prêt (entre 10 et 15 ans) dans le but de payer le moins d’intérêt d’emprunt.
C’est une erreur financière car il est préférable d’allonger la durée du prêt tout en continuant à placer son argent efficacement. Les intérêts d’emprunt sont en effet déductibles. Mieux vaut acquérir 4 biens immobiliers sur 20 ans, qu’un bien sur 10 ans !
Donner la nue-propriété à un enfant pendant la période Malraux
Dans le cadre de la transmission de son patrimoine à des enfants, attention à ne pas donner la nue-propriété de votre immeuble encore régi par la Loi Malraux.
En effet, les personnes qui détiennent un droit démembré sur l’immeuble ne peuvent pas bénéficier de la réduction. Le bénéfice de la réduction d’impôt est réservé aux contribuables qui sont titulaires de la pleine propriété de l’immeuble ou des titres.
