Contrairement au marché du neuf, la Loi Malraux est un marché de niche. Et, comme souvent, le diable est dans le détail. C’est pourquoi, nous abordons ici les points d’attention à avoir dans le cadre d’une acquisition en Loi Malraux.

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Petit rappel de la Loi Malraux

La Loi Malraux s’adresse à des investisseurs fortement imposés (plus de 20.000 € / an) et amoureux de la belle pierre.

En contrepartie d’un engagement de location, l’Etat accorde une réduction importante sur les travaux de rénovation réalisés. Cette réduction d’impôt est la plupart du temps de 30% du montant des travaux.

Par ailleurs, la réduction d’impôt accordée par la Loi Malraux ne s’intègre pas dans le plafond global des niches fiscales ce qui est appréciable pour les personnes bénéficiant déjà de réductions d’impôt (nounous, …)

D’un point de vue locatif, les biens rénovés sont généralement faciles à louer car ils sont situés en centre-ville et ont été rénovés dans les règles de l’art avec une supervision des Architectes des Bâtiments de France.

Le loyer n’est pas plafonné, contrairement à la Loi Pinel par exemple.

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4 Points d’attention majeurs

Le premier point d’attention dans une opération est l’emplacement du bien. Pour des questions de profondeur de marché à la location ou à la revente, il faudra éviter les villes trop petites, inférieure à 100.000 habitants, et trop dépendantes de l’environnement macro-économique.

Le second point d’attention porte sur la renommée du promoteur ainsi que du cabinet juridique et fiscal qui l’accompagne. Ce dernier est essentiel dans l’opération car c’est lui qui s’engage sur la validité de l’opération.

La durée de détention est également un élément déterminant dans le dispositif car afin de gommer une partie importante de la plus-value éventuelle il faudra probablement revendre le bien après 15 ou 17 ans. Ce qui est rarement un problème car nous parlons ici d’immobilier locatif.

Enfin, un point d’attention majeure est le prix d’acquisition du bien car certains promoteurs ont tendance à gonfler la note sans pour autant apporter des prestations supplémentaires.

Il est de ce fait préférable de se faire accompagner par un cabinet patrimonial spécialisé qui sera en mesure de vous distinguer les bonnes et les mauvaises opérations.