La question se pose. Dans le cadre d’un investissement immobilier, faut-il mieux privilégier la Loi Malraux ou la Loi Pinel ?

Les deux dispositifs génèrent des réductions d’impôt importantes mais leurs différences sont notables.

Taux de réductions d’impôt accordées par ces deux lois

Depuis le 1er janvier 2015, la loi Pinel ouvre droit à une réduction de l’impôt de 12 % du prix du bien immobilier lors d’une location de 6 ans, à 18 % sur 9 ans et à 21 % sur 12 ans.

Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 € par an.

La Loi Malraux procure une réduction de 30% du montant des travaux ; ces derniers représentent en général 40 à 80% du montant de l’investissement global.

In fine, le taux de réduction de la Loi Malraux est proche de celui de la Loi Pinel, soit 18%.

Le montant des travaux éligible dans un programme Malraux sont de 100 000 € maximum par an, soit jusqu’à 30.000 € de réduction / an

Les différences majeures entre les deux dispositifs de défiscalisation

La première différence à prendre compte est l’intégration de la loi Pinel dans le fameux plafond global des niches fiscales, fixé à 10 000 € / an.

La seconde différence concerne le rendement entre les deux investissements. Classiquement, le rendement d’un investissement Pinel sera légèrement supérieur à la Loi Malraux. Cela s’explique surtout par la situation géographique des programmes Malraux, souvent en hyper centre-ville.

Un autre point, et non des moindres, à prendre en compte est le fait de pouvoir défiscaliser sur l’année de début des travaux pour la Loi Malraux. En revanche, il faudra attendre l’année de livraison pour la Loi Pinel.

La réduction Pinel s’étalera sur 9 ou 12 ans. Cela présente l’avantage de ne pas avoir à chercher une réduction tous les 2 ou 3 ans. La réduction Malraux sera quant à elle plus forte puisque condensée sur 3 ans.

Enfin le prix ; il est souvent inférieur dans le cadre la Loi Pinel. En effet, des travaux dans l’ancien sont souvent plus coûteux qu’une construction neuve.

Loi Malraux, Loi Pinel – Conclusion

Difficile de généraliser, chaque situation est différente.

La Loi Malraux sera à privilégier dans 3 situations :

– lorsque l’investisseur est proche des 10.000 € au niveau de ses réductions d’impôt annuelles,

– lorsqu’il souhaite bénéficier d’une réduction d’impôt concentrée sur 3 ans et pas plus,

– lorsqu’il a une préférence marquée pour la vieille pierre.

La Loi Pinel sera à privilégier lorsque l’investisseur :

– portera une attention spécifique au rendement de l’opération,

– ou que le prix / m2 sera un élément plus déterminant que l’architecture du bâtiment.

Rencontrons-nous afin de déterminer quel projet est le plus adapté à votre situation.

D’autres dispositifs de défiscalisation peuvent également être pertinents : SCPI Malraux, déficit foncier, SCPI Pinel, Nue-Propriété, …