Rappel : fiscalité applicable aux revenus fonciers en Malraux

Lorsqu’un investisseur réalise un investissement dans le cadre de la Loi Malraux, ses revenus fonciers seront imposés au même titre que des revenus fonciers ordinaires.

Cette imposition porte sur son résultat foncier (loyers – charges) et le taux d’imposition est égal, de manière rapide, à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) + Prélèvements Sociaux.

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Emprunter pour réduire voire annuler l’imposition foncière

Pour éviter le plus longtemps possible cette imposition, il convient donc de financer son investissement Malraux par un emprunt et apporter le moins d’économies personnelles.

En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles intégralement des revenus fonciers.

BOI-RFPI-BASE-20-80, § 20 à 60 : « Le propriétaire peut déduire, sans restriction de montant ou de durée, les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la reconstruction, la réparation, l’amélioration ou la conservation de ses immeubles détenus en direct. »

Cela permettra de retarder la fiscalisation des revenus fonciers de nombreuses années pour ensuite procéder à une optimisation fiscale via, par exemple, le passage en location meublée par exemple.

Après 9 ans de location, il sera également possible de vendre le bien immobilier.

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Financé par apport personnel

Financer cash un investissement immobilier est rarement la meilleure solution, y compris dans le cadre d’un investissement Malraux.

En effet, cela :

• augmente la base taxable à l’IFI
• augmente la fiscalité des revenus fonciers
• diminue la liquidité de son patrimoine
• réduit le taux de rendement de l’opération

Dans la mesure du possible, nous conseillons donc de financer l’acquisition d’un programme Malraux par endettement.

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