Définition juridique dans le cadre de la Loi Malraux
Dans le cas d’une copropriété, afin de réaliser des travaux de restauration sur un programme Malraux, pour des raisons pratiques les différents propriétaires doivent se regrouper dans une ASL (Association Syndicale Libre), ou une AFUL (Association Foncière Urbaine Libre), ou encore une AFU (Association Foncière Urbaine).
L’ASL, l’AFUL ou l’AFU est le maître d’ouvrage.
Ce principe ne doit pas être perdu de vue pour les AFUL, qui sont en général en charge de la gestion de grands ensembles immobiliers. Ces ensembles regroupent des immeubles en copropriété et une confusion sur le rôle du syndicat des copropriétaires est très fréquente.
Ce ne sont pas les syndicats de copropriétaires qui sont membres de l’AFUL, mais chaque copropriétaire individuellement.. En raison des règles particulières propres aux AFUL, cette conception peine à s’imposer, mais la jurisprudence est désormais ferme sur cette question. Ce point est d’une importance capitale pour la suite.
L’article L.322- 1 du Code de l’urbanisme définit ainsi les AFUL : « Les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section.. »
L’article est très clair : sauf règle particulière contenue dans le Code de l’urbanisme, les principes des ASL s’appliquent.
Ce principe ne doit pas être perdu de vue pour les AFUL, qui sont en général en charge de la gestion de grands ensembles immobiliers. Ces ensembles regroupent des immeubles en copropriété et une confusion sur le rôle du syndicat des copropriétaires est très fréquente.
Ce ne sont pas les syndicats de copropriétaires qui sont membres de l’AFUL, mais chaque copropriétaire individuellement.. En raison des règles particulières propres aux AFUL, cette conception peine à s’imposer, mais la jurisprudence est désormais ferme sur cette question. Ce point est d’une importance capitale pour la suite.
A ce titre elle représente les propriétaires et est à l’initiative des travaux.
Elle peut déléguer ses fonctions à un AMO (Assistant à Maîtrise d’Ouvrage).
Le rôle de ce dernier consiste à l’aider dans le choix des intervenants et la surveillance des travaux. Dans ce cas, le budget travaux ne peut qu’être estimé. Il n’est pas contractuel.
Elle peut aussi passer un marché travaux avec une entreprise générale.
Le budget est alors global et forfaitaire.
Ou avec un contractant général, qui assumera en plus la fonction de maîtrise d’oeuvre, dans le cadre d’un budget global et forfaitaire.
Les opérateurs Malraux ont à cet égard des approches, et donc des engagements, qui diffèrent de l’un à l’autre.
ASL, VIR, AFUL : Impact sur les plus-values Malraux
Dans le cadre des ASL ou AFUL, les travaux de restauration ou de rénovation n’entre pas dans le calcul.
En effet, le coût et les dépenses de travaux ayant déjà bénéficié des réductions d’impôts, il est impossible de les ajouter au prix du foncier qui diminuerait d’autant la plus value immobilière. Aussi et pour une optimisation fiscale, il est préférable de conserver le bien immobilier en loi malraux le plus longtemps possible.
Cependant, si la vente s’est conclue dans le cadre d’une VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) alors, le prix de revient de l’appartement est calculé travaux compris. Le montant de l’impôt sur la plus value est donc considérablement minoré.
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