Pourquoi investir dans un programme en Déficit Foncier

Investir dans un programme en déficit foncier est souvent une bonne option pour les foyers lourdement taxés et désabusés par la pression fiscale sur les revenus fonciers.

Rappelons ici que les revenus fonciers sont fiscalisés sur la tranche d’imposition la plus haute et qu’il faut par ailleurs rajouter les prélèvements sociaux.

L’opération est simple, elle consiste à acheter clé en main un bien ancien à rénover, en vue de le louer.

Après la réalisation d’importants travaux, vous pourrez constater un stock de « déficit foncier » résultant de travaux supérieurs aux loyers encaissés. Ce stock est imputable pendant 10 ans sur les futurs revenus locatifs.ded

Pour les personnes soumises à des taux marginaux élevés, la réalisation d’investissements en déficit foncier peut permettre une économie d’impôts pouvant aller jusqu’à 62.20% (45% + 17.20%) des travaux réalisés.

C’est considérable et fait de ce mécanisme l’un des puissants en termes d’optimisation fiscale.

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…Exemple d’un investissement en Déficit Foncier rue Huguerie à Bordeaux

Tranche Marginale à 41%

Revenus fonciers nets 40.000 € avant l’opération

Investissement Global : 500.000 euros dont travaux 300.000 euros réalisés en Année N

Année N : Les revenus Fonciers passent à 0, gain immédiat de 23.280 euros (40.000 € * 58.20%)

Imputation de 10700 € sur le revenu global, gain net de 4.387 euros

Déficit Foncier reportable 10 ans : 249.300 € avec un gain net de 145.092 €

Gain net global de l’opération : 172.759 euros
(289300 * 0.582) + (10700 * 0.41).

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Faut-il investir dans un programme en déficit Foncier en 2020 ?

Contrairement aux années 2018 et 2019, l’année 2020 est tout à fait classique en termes d’imposition.

Pou rappel, les années 2018 et 2019 avaient un traitement fiscal particulier du fait de l’année blanche.

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Quelle durée de location dans un programme en Déficit Foncier ?

Le Déficit Foncier est reportable 10 ans.

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4142-PGP.html

Cependant, la loi impose un minimum de 3 années complètes après avoir imputé un déficit foncier sur ses revenus globaux.

En clair, un programme en déficit foncier dont les travaux débutent en Année N et qui s’achève en année N + 2 devra être loué au moins jusqu’en Année N+5.

Mais, étant donné qu’il s’agit d’un investissement immobilier générateur de revenus futurs, la plupart du temps les investisseurs loueront le bien au moins 15 ans.

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Quel programme choisir ?

Le choix d’un investissement en déficit foncier doit être confié à un professionnel.

En effet, il n’est pas évident pour un particulier de trouver le juste équilibre entre la maximisation du % travaux de l’investissement et la qualité de l’emplacement.

Pour notre part, nous visons des villes comme : Bordeaux avec un minimum de 50% de travaux, La Rochelle avec 65% de travaux minimum ou encore Nice avec 65% de travaux minimum, ….

Plus les travaux seront importants dans l’enveloppe globale et moins l’investissement en déficit foncier sera probablement bien placé.

Ne jamais oublier que l’emplacement est la clé d’un investissement y compris pour un programme en déficit foncier.

Par ailleurs, il est parfois possible d’optimiser un programme en Déficit Foncier en jouant sur des mécanismes d’optimisation fiscale additionnels comme le Malraux ou le Monument Historique.

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Un programme en Déficit Foncier à Paris ?

Les programmes en déficit foncier à Paris sont rares, très rares.

Néanmoins, nous en proposons un ou deux par an à nos clients.

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Qu’est ce que le Malraux optimisé au Déficit Foncier ?

Le Malraux optimisé au déficit foncier est une opération couplant à la fois les avantages du dispositif Malraux et ceux du déficit foncier.

Ainsi, une partie des travaux de rénovation sera imputée dans le cadre de travaux éligibles imputables sur la Loi Malraux.

Elle générera alors une réduction d’impôt immédiate à hauteur de 22 ou 30% des travaux considérés ici.

L’autre partie des travaux sera enregistrée comme des travaux classiques imputables sur les revenus fonciers existants ou futurs.

Ce double dispositif a ainsi le mérite de venir réduire l’imposition immédiate de l’investisseur, dès l’année même d’acquisition, mais également l’imposition future associée à ses revenus fonciers.

Exemple

• Prenons ainsi l’exemple d’un programme en Déficit Foncier dans lequel 60% du budget d’acquisition correspondent à des travaux.
• Budget global : 400.000 dont 240.000 € de travaux réalisés sur 3 ans, soit 80.000 € / an.
• M. et Mme Propriétaires ont quant à eux 50.000 € de revenus fonciers nets / an.
• Il sera possible pour ce couple de passer pendant 3 ans 50.000 € de travaux en Déficit Foncier et 30.000 € de travaux en Malraux.
• Le gain fiscal pour ce couple sera de 38.100 € / an (50.000 x 58.2% +30.000 € x 30%).

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Qu’est ce que le Monument Historique optimisé au Déficit Foncier ?

A l’instar du dispositif Malraux, le Monument Historique peut être couplé avec le Déficit Foncier.

Seule condition : que le programme le permette et que le promoteur l’ait ainsi programmé juridiquement.

Dans ce cas, chaque année de la rénovation, les travaux viendront s’imputer sur les revenus fonciers du foyer fiscal puis sur les autres revenus sans application de la limite des 10.700 €.

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Exemple

• Tranche Marginale d’imposition à 41%
• Revenus Fonciers Nets 40.000 € avant l’opération
• Investissement global : 500.000 euros dont 300.000 € de travaux réalisés sur 3 ans
• Chaque année les travaux viendront s’imputer à hauteur de 40.000 € sur les revenus fonciers et 60.000 € sur les autres revenus
• En supposant une Tranche Marginale d’Imposition à 41%, le gain chaque année sera de 47.880 € (40.000 x 57.2% + 60.000 € x 41%).

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Quels sont nos programmes actuels en Déficit Foncier ?

Bordeaux – 57% de Travaux
Hyper Centre (Saint-Pierre)

Nîmes – 78% de Travaux
Tour de l’Horloge

 

Toulon – 80% de Travaux
Rue Pierre Semard

Melun (77) – 73% de Travaux
300 m des Halles – Dispo. : 6

Lille – 61% de Travaux
14ème Siècle

 

Poitiers– 66% de Travaux
Excellents Ratios