Tous les propriétaires se sont deja indignés de devoir payer des charges de copropriété inappropriées, voire trop importantes. Souvent à tort, mais il arrive parfois que cette indignation soit justifiée. 

La répartition des charges

Dans le cadre d’un investissement Malraux ou non, la répartition des charges de copropriété est régie par la loi du 10 Juillet 1965. Les propriétaires ont l’obligation de payer leurs charges, c’est le syndic qui s’occupe de la répartition et du bon déroulement du paiement des charges.

De manière générale, deux types de charges existent, les charges générales et les charges spéciales. Cette distinction est importante : les charges ne sont pas réparties de la même façon selon le cas.

Les charges générales

Cette catégorie regroupe les charges relatives à l’entretien de l’immeuble, la conservation et l’administration. Ces charges impactent donc tous les copropriétaires. La répartition se fait de manière proportionnelle en fonction de la quote-part que représente le lot de copropriété indiqué dans l’état descriptif de division, c’est-à-dire au prorata des tantièmes de copropriété de chaque copropriétaire.

Dans les charges générales, on retrouve :

• la conservation : elle regroupe les parties communes de l’immeuble telles que les canalisations, les escaliers, le hall d’entrée, les éclairages, etc.
  Le ravalement  est souvent source de discorde entre les copropriétaires. Bien que la rénovation de la façade contribue à la conservation de l’immeuble, il n’est pas rare que ce prétexte soit utilisé à des fins personnelles et que des travaux soient portés dans des zones plus privatives (balcon, terrasses). C’est dans ce cas là où certains propriétaires refusent de payer les frais de ravalement.

• l’administration : les charges administratives comprennent toutes les dépenses d’administration de la copropriété. La rémunération du syndic, le salaire du gardien lorsqu’il y en a un, les frais de justice en cas de procès, les honoraires, les impôts et taxes, etc. 

• l’entretien : les charges relatives à l’entretien de l’immeuble comprennent notamment l’achat des produits d’entretien, le paiement des équipes de nettoyage, d’entretien des espaces verts et du vide-ordures, l’enlèvement des ordures ménagères, etc.

Lorsqu’une copropriété comprend plusieurs immeubles, il est possible d’avoir une spécialisation des charges par immeuble.

Les charges spéciales

Elles regroupent les charges relatives aux biens communs et aux services collectifs. Contrairement aux charges générales, les charges spéciales ne concernent pas tous les copropriétaires et sont beaucoup plus spécifiques. Elles sont réparties en fonction de l’utilité. Par exemple, les propriétaires du rez-de-chaussée n’auront pas à régler les charges relatives au fonctionnement et à l’entretien de l’ascenseur.

Attention à ne pas confondre l’utilité et l’utilisation. Dans le cas ou le propriétaire ne profite pas de l’espace vert ou des services du personnel de ménage, celui-ci doit tout de même s’acquitter de ces dépenses là. La non-utilisation d’un service ou d’un bien n’exonère pas un propriétaire de ses charges.

Parmi les charges spéciales, on retrouve le plus souvent, les charges concernant :

• l’ascenseur : il est le principal litige entre les copropriétaires concernant les charges spéciales. Seuls les propriétaires du rez-de-chaussée n’ont pas à s’acquitter de ces charges. Tous les propriétaires, du premier jusqu’au dernier étage, doivent participer aux frais d’entretien et de fonctionnement même s’ils n’utilisent pas l’ascenseur.

• le chauffage collectif : dans le cas ou le logement est raccordé, le propriétaire doit en supporter le coût, même si celui-ci ne profite pas du chauffage collectif.

• l’eau froide : la consommation d’eau froide est répartie en tantièmes entre les copropriétaires.